實證研究，臺北、上海房地產(chǎn)都有泡沫化現(xiàn)象

【MyGoNews房產(chǎn)研究所】本研究報告分別從臺北及上海所得還原基要價值後，經(jīng)實證結(jié)果，均指出二者之不動產(chǎn)市場皆存在泡沫化現(xiàn)象。首先以臺北市而言，自1987~1990年為房價上漲階段，而泡沫價格亦在市場上快速成長，泡沫價格於2000年第2季達到最大化，當(dāng)時的房價一坪約36.31萬，而泡沫價格一坪約7.9萬，泡沫價格佔房價約22%；自2000年後，房價震盪起伏，而泡沫價格亦維持在一坪7萬元左右。

此外，從房價與所得推估的實證結(jié)果，發(fā)現(xiàn)上海市房價亦存在泡沫化現(xiàn)象。上海房價自2000年一坪2.69萬上漲至2008年一坪9.33萬，而泡沫價格亦自一坪1.33萬上漲至3.3萬，其間泡沫價格於2008年3月達最高峰。

由以上房價與所得推估的實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，無論臺北或上海皆存在泡沫化現(xiàn)象。本文由所得建立之房價基值應(yīng)用於狀態(tài)空間模型之結(jié)果，實證發(fā)現(xiàn)無論臺北或上海，其房價與所得皆有顯著之正向關(guān)係，表示泡沫價格的波動程度非常顯著，房價有泡沫價格現(xiàn)象。
 


另一方面，從泡沫價格之統(tǒng)計量得知，臺北市所得推估之泡沫的峰態(tài)係數(shù)為1.38，小於上海所得推估之泡沫的峰態(tài)係數(shù)2.02，由此顯示，臺北不動產(chǎn)泡沫價格較穩(wěn)定，隱含著臺北所得變數(shù)較不敏感。

泡沫化經(jīng)濟與總體經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)，許多國內(nèi)外文獻也表示，泡沫經(jīng)濟之發(fā)生與總體經(jīng)濟因素如貨幣供給額、物價指數(shù)、股價、利率、外匯存底等具有相互影響之關(guān)係。

本研究透過迴歸分析發(fā)現(xiàn)，上述各種總體經(jīng)濟變數(shù)對臺北市及上海市所得推算之泡沫價格皆有不同程度的影響。首先就臺北市而言，實證結(jié)果顯示，貨幣供給額、通貨膨脹率及股價指數(shù)影響其不動產(chǎn)泡沫價格最為顯著。而另一方面，上海之不動產(chǎn)泡沫價格受貨幣供給額及貸款利率之影響較為顯著。

由此可見，不同的經(jīng)濟體系下，其不動產(chǎn)市場所產(chǎn)生的價格泡沫之影響因素亦不盡相同，然貨幣供給額為兩地不動產(chǎn)價格泡沫共同之影響因素。此外，從兩地所得推估之泡沫價格之迴歸結(jié)果亦可得知，臺北所得推估之泡沫價格模型之效果較優(yōu)於上海。換言之，所得較適合用來作為分析臺灣不動產(chǎn)價格泡沫化現(xiàn)象的衡量指標。